суббота, 25 мая 2019
г. Санкт-Петербург, пл. Растрелли, д. 2
Почтовый адрес: 191311, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 67
Тел.: (812) 630-21-85

Саяд Алиев: некоммерческий найм жилья может стать одним из способов решения жилищной проблемы

17 декабря 2012

В настоящее время, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, становится все более актуальной задача развития сектора наемного  жилья  путем предоставления жилых помещений всех видов жилищного фонда по договорам некоммерческого найма.

Правительство РФ поставило регионам задачу - до января 2013 года обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Реализация такого плана требует внесения изменений в действующее законодательство, чтобы установить правовые основания для заключения договоров некоммерческого найма.

Об этом на днях шла речь на парламентских слушаниях в Государственной Думе, где обсуждалась  тема: «Некоммерческий найм жилья как новый институт жилищного законодательства в РФ».

В мероприятии, которое организовал комитет по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, приняли участие депутаты Государственной Думы, представители федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, производственных и научных организаций. Об актуальности заявленной темы мы поговорили с депутатом Законодательного собрания Ленинградской области, членом постоянной комиссии по жилищно-коммунальному хозяйству и топливно-энергетическому комплексу Саядом Алиевым, который принял участие в этом обсуждении.

- Слушания были посвящены важной проблеме - развитию жилищной политики в России через создание нового вида некоммерческого найма. Эта тема была затронута и в Послании Президента России 12 декабря, потому что она сегодня является очень злободневной, ведь только 36% семей может приобрести жилье в собственность. Причем, за счет ипотеки и социальных программ в том числе. И получается, что большая часть населения не могут себе позволить даже этого. Выходом из ситуации может стать некоммерческий найм, но проблема в том, что в законодательстве это понятие пока не определено. Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность заключения договора социального найма, однако урегулировать такие правоотношения в рамках используемого сегодня договора социального найма не всегда представляется возможным, так как зачастую наймодателем выступает частное лицо, например работодатель. При этом договор социального найма предполагает, что квартиры предоставляются только из государственного или муниципального жилищного фонда, и в них можно проживать бессрочно (в том числе прописанным детям и внукам). Но самое главное то, что до 1 марта 2013 года это жилье можно приватизировать. При этом хочу подчеркнуть, что социальный найм не решит полностью жилищную проблему - жилья такого плана очень мало, так как на его строительство государству и, в частности, регионам и муниципалитетам, приходится затрачивать огромные средства. Поэтому на слушаниях мы рассматривали проект закона, который как раз вводит модели, которые можно будет использовать для развития жилья некоммерческого найма.

- Чем некоммерческий найм отличается от социального?

- Тем, что нуждающиеся граждане могут пользоваться социальным жильем бессрочно, а по договору некоммерческого найма - только на правах аренды. В связи с этим законопроектом предлагается уточнить классификацию жилищного фонда в зависимости от целей использования и ввести в Жилищный и Гражданский кодексы РФ понятие жилищного фонда некоммерческого использования.

- Надо ли понимать, что главная идея концепции законопроекта о некоммерческом найме жилья заключается в отказе от устоявшейся системы бесплатной раздачи  жилья очередникам?

- Основная цель законопроекта - открыть хоть какие-то перспективы получения жилья для семей, доходы которых не позволяют им приобретать или снимать жилье по рыночным ценам. Кроме того, концепция задумана для того, чтобы существенно сократить государственные траты на строительство жилья. Другого способа, кроме как прекратить раздавать его бесплатно, не придумали, иначе проблема очередников никогда не решится.

- То есть некоммерческое арендное жилье станет «многоразовым»?

- Получается так.

- Кто будет выступать в качестве арендодателя?

- Необходимо создавать фонд жилых помещений, предназначенных для некоммерческого найма. В него должны входить помещения государственной формы собственности, а также - при определенных условиях - и частного жилищного фонда. Собственнику, как арендодателю, и пойдет арендная плата на компенсацию строительства и содержания жилого фонда.

- И какой будет эта арендная ставка?

- В разы ниже рыночной.

- Возможность даже некоммерческой аренды вряд ли будет доступна малоимущим гражданам, если регионами и муниципалитетами не будут приняты программы по предоставлению жилищных субсидий на наем такого жилья.

- Действительно, о доступности можно будет говорить только при софинансировании и поддержке со стороны государства, со стороны региональных и муниципальных властей. Другими словами, только при госдотациях собственник многоквартирного дома сможет удерживать цены ниже рыночных. Необходимо законодательно предусмотреть порядок компенсации из бюджета разницы между платой за некоммерческий и коммерческий наймы по аналогии с льготным кредитованием, когда банки из бюджета получают разницу между ставками льготного и нельготного кредита.

- Кто будет утверждать ставку?

- Порядок установления размера платы за такие жилые помещения будут утверждать правительства регионов.

- На какой срок будет заключаться договор найма?

- По мнению инициаторов, выступающих за создание фонда так называемого арендного жилья,  найм жилых помещений некоммерческого использования должен основываться на срочном договоре найма, срок которого может быть не более 5 лет с преимущественным правом нанимателя продлить срок найма. Разумеется, конкретный механизм реализации некоммерческого найма должен быть законодательно закреплен.

- Существует мнение специалистов, что строительство так называемых доходных домов, квартиры в которых будут сдаваться в аренду по рыночным ценам, не выгодно застройщикам - период окупаемости таких проектов слишком уж большой. Значит, необходимо стимулировать и застройщиков такого жилья. Законопроект это предусматривает?

- Согласен, что надо вводить налоговые льготы, возможность предоставления земельных участков, предоставление использования возможности длинных заемных денег. Эти меры позволят не только простимулировать строительство данного вида жилья, но и субсидировать определенные ставки со стороны наемщиков. На слушаниях Правительству РФ было рекомендовано подготовить предложения по внесению изменений в земельное и налоговое законодательство в целях создания благоприятных условий для строительства домов жилищного фонда некоммерческого найма.

- Еще один важный момент. Массовая бесплатная приватизация привела к смещению предпочтений граждан в сторону собственности. Люди стремятся приобрести жилье в собственность, чтобы потом передать его своим детям и внукам. В частной собственности в России находится 86,5% жилья, причем в 74,2% проживают сами собственники, тогда как в развитых странах доля жилья, занимаемого собственниками, значительно ниже: она колеблется от 39% в Швеции до 69% в Германии. А все остальное - найм. Вы думаете, что эта западная модель может «прижиться» у нас в России?

- Наш Президент Владимир Владимирович Путин в своем Послании Федеральному Собранию 12 декабря подчеркнул: «...Сейчас, на новом этапе, надо перейти к решению жилищного вопроса для более широких категорий граждан: молодых семей, специалистов социальной сферы, врачей, учителей, учёных, инженеров, принять меры по увеличению ввода доступного жилья эконом-класса, а также значительно расширить возможности аренды жилья. В ряде регионов уже идут пилотные проекты, на базе которых отрабатываются различные формы поддержки рынка арендного жилья. Такое жильё должно быть доступно для работающего человека». Я с этим полностью согласен, поэтому считаю, что западная модель аренды жилья может прижиться, если станет одним из эффективных способов для решения жилищной проблемы.

- Когда планируется принять этот закон?

- В своем заключении участники парламентских слушаний рекомендовали Госдуме рассмотреть документ во время весенней сессии в приоритетном порядке. Но я хотел бы добавить, что законопроект вызывает много дискуссий и споров. Есть разные точки зрения. Но ясно одно: этот вариант аренды жилья надо очень тщательно проработать законодательно, чтобы он стал не только привлекательным для нуждающихся в жилье, для застройщиков, но и не ущемлял интересы граждан, которые уже имеют жилые помещения в собственности либо по социальному найму. Думаю, что поправок в закон будет много, в том числе и от нас, депутатов Законодательного собрания Ленинградской области.

 

Беседовала Ольга Матвеева,

пресс-служба Законодательного собрания Ленинградской области