5 декабря депутаты областного Законодательного собрания сразу в трех чтениях приняли закон «О введении в действие на территории Ленинградской области эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов в индивидуальных жилых домах». Инициатива призвана легализовать сферу сдачи в аренду частных гостевых домов и повысить безопасность отдыхающих. Эксперты рынка недвижимости не ожидают, что эксперимент приведет к серьезным изменениям в сегменте аренды загородной недвижимости.
Законопроект разработан в связи с принятием федерального закона №127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов», который вступил в силу 1 сентября 2025 года.
Согласно федеральному закону, участником эксперимента может стать собственник индивидуального жилого дома, соответствующего четким критериям. Недвижимость должна быть зарегистрирована в ЕГРН и находиться на земле с разрешенным использованием под ИЖС, личное подсобное хозяйство или садоводство.
Уточняется, что одновременно в доме могут проживать не более 45 гостей, под сдачу допускается не более 15 номеров. В обязательном порядке должны обеспечиваться круглосуточное водоснабжение (или резервный запас), нормы пожарной безопасности, предоставление гостям чистого белья, уборки и доступа в интернет. На фасаде должна быть размещена опознавательная табличка.
Участникам эксперимента необходимо выполнить обязательное условие: до 31 декабря 2025 года пройти бесплатную самооценку (классификацию) на сайте Росаккредитации и внести дом в государственный реестр средств размещения. Без этой записи в реестре рекламировать и оказывать услуги гостевого дома запрещено. Для тех, кто уклонился и вовремя не прошел регистрацию, предусмотрены штрафы.
Ленинградскую область включили в перечень субъектов РФ, на территории которых будет проводиться эксперимент. Региональный парламент принял соответствующий областной закон, чтобы стать его участником. Помимо юридических понятий и требований, которые уже содержатся в федеральном законодательстве, принятым документом областной ЗакС закрепил отдельные полномочия региональных органов власти. Так, например, правительство Ленобласти теперь вправе устанавливать доптребования с учетом местных особенностей, в том числе требования к дате внесения в ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете такого дома и регистрации права собственности на объект. А исполнительный орган, уполномоченный областным правительством на осуществление регионального контроля в сфере туристской индустрии, будет осуществлять приостановление, возобновление или прекращение действия классификации гостевого дома в специально установленном порядке, а также представлять правительству РФ ежегодный отчет о результатах проведения эксперимента.
За реализацию эксперимента на территории 47-го региона отвечает комитет по культуре и туризму Ленинградской области, который возьмет на себя осуществление всех контрольных и надзорных мероприятий.
Предложенный к обсуждению законопроект вызвал живой интерес парламентариев. Так, руководитель фракции «Справедливая Россия — за правду» Александр Перминов поинтересовался, какие изменения ждут сайты-агрегаторы, где ранее гость мог забронировать номер в доме на природе. Представлявшая документ председатель комитета по культуре и туризму Ольга Мельникова отметила, что после принятия федерального и регионального закона агрегаторы будут не вправе публиковать объявления о сдаче в аренду гостевых домов, не зарегистрированных в национальной информационной системе объектов коллективного размещения, потому что деятельность таких объектов теперь признается незаконной.
Отвечая на вопрос руководителя фракции ЛДПР Андрея Лебедева, инициаторы закона подтвердили, что эксперимент — механизм для легализации деятельности тех, кто предоставляет услуги временного коллективного проживания, и нужен для того, «чтобы подвергнуть их налогообложению».
Срок участия Ленобласти в эксперименте начинается с момента подписания законопроекта и продлится до 31 декабря 2027 года.
Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов сказал «Ъ Северо-Запад», что ожидать из-за начала эксперимента некой революции на арендном рынке загородных домов на данном этапе не стоит. «Это можно предположить по аналогии с попытками регулирования государством в гостиничном сегменте. Все боялись этой истории с апартаментами (с 1 сентября 2025 года все средства размещения, включая апарт-отели, должны быть включены в Единый реестр классифицированных объектов.— "Ъ Северо-Запад"), но пока, судя по отзывам на рынке, для частных владельцев отдельных апартаментов и небольших управляющих компаний не произошло кардинальных изменений»,— поделился мнением эксперт.
На момент подготовки публикации агрегаторы не ответили на запрос редакции об ожиданиях от введения эксперимента. По словам господина Ельцова, в настоящее время у электронных площадок не возникает трудностей с размещением объявлений и привлечением клиентов.
«В целом попытки регулирования со стороны государства — логичные и правильные, но дальше все будет зависеть от юридической практики применения этого закона и его технического исполнения,— рассуждает руководитель ПИА "Недвижимость".— Честно говоря, было бы совершенно фантастически, если бы на рынке аренды вдруг решительно все так быстро нормализовалось, обелилось и структурировалось. Тем более на таком сложном (загородном.— "Ъ Северо-Запад") рынке, который годами, десятилетиями жил своей собственной жизнью».
По его мнению, легализацию рынка краткосрочной аренды имеет смысл проводить поэтапно: «Сейчас государство создает все необходимые условия — "стимулы" для того, чтобы люди выходили из тени, регистрировали объекты. То есть уже появляются некие базовые начальные точки контроля». Потом, продолжает эксперт, будут дополнительно создаваться условия давления на тех, кто не зарегистрировался, чтобы таким образом сузились возможности для их эффективной работы. Только затем, когда весь рынок обелится, появится основание вводить повышение налоговой нагрузки.
«Случайных игроков будет на этом рынке уже меньше. Люди изначально будут спокойно, взвешенно обдумывать налоговую нагрузку, понимать, что им необходимо проходить классификацию в соответствии с государственными требованиями. Но мы понимаем, что этот процесс достаточно долгий. Поэтому в ближайшее время я не жду серьезных изменений»,— резюмировал эксперт.
Александра Тен